가주 핵심 지역은 셀러스 마켓 유지
재융자·HELOC 활용 중요성 확대
2026년 1분기에는 거래 속도 둔화와 더불어 지역 간 주택시장의 양극화가 동시에 진행되는 양상을 띠고 있다. 전반적으로 시장이 둔화되면서 전국부동산협회(NAR)와 기타 전문기관들의 조사에 따르면 매매 기간은 평균 57일에서 66일로 증가했다.
또한 이란전의 여파로 모기지 이자가 상승하고 소비자들의 심리적 위축이 이어지면서 봄철 성수기 시장에도 영향을 주고 있다. 전국 리스팅의 약 17%가 가격을 인하했으며 과잉 공급과 수요 위축이 두드러지는 텍사스와 플로리다 일부 지역의 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 오스틴과 샌안토니오의 경우 매도 기간이 100일 이상으로 늘어나고 있으며 높은 재산세와 유지 비용이 주요 원인으로 분석된다. 마이애미 역시 주택 공급 과잉과 자연재해로 인한 보험료 급등으로 어려움을 겪고 있다.
반면 여전히 셀러스 마켓(Seller's Market)을 유지하는 지역도 존재한다. 가주의 산호세와 샌프란시스코의 경우 평균 15일 미만의 매매 기간을 기록하고 있는데 이는 극심한 매물 부족과 AI 붐을 포함한 IT 자산가들의 수요 증가 영향으로 분석된다. 현재도 60% 이상의 매물이 오버 프라이스 상태를 유지하고 있다. 동북부 지역의 경우 비교적 저렴한 대도시 외곽 지역 주택들은 평균 46일 수준의 매매 기간을 유지하고 있다.
주요 주택금융 데이터 기관인 ICE와 연준(FED) 자료에 따르면 1분기 매매 주택의 90% 이상이 처분 후 이득을 본 것으로 나타났다. 또한 같은 기간 재융자 규모는 약 2420억 달러에 달했으며 이는 전체 모기지의 약 44%를 차지했다. 평균적으로 약 0.97%의 이자율 인하 효과를 통해 월 약 257달러의 모기지 부담 감소 효과가 있었다.
현재 금리와 1% 이상 차이가 나고 향후 5년 이상 거주 계획이 있다면 재융자는 주택 유지 비용을 낮출 수 있는 효과적인 안전장치가 될 수 있다. 또한 만일의 상황에 대비해 사용 가능한 에퀴티를 활용한 HELOC(Home Equity Line of Credit) 확보도 유리한 선택이 될 수 있다. HELOC 규모는 전 분기 대비 120억 달러 증가한 4460억 달러 수준으로 집계되고 있다.
새 연준 의장으로 캐빈 워시가 승인되면서 당분간은 큰 변화 없이 기존의 모기지 비용과 보험료 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 앞으로 대규모 투자자들의 경우 기존 주택 매입보다는 주택을 직접 건설해 임대하는 Build-to-Rent(BTR) 사업에 집중할 가능성이 높다. 특히 상태가 좋지 않은 지역 시장에서 매물을 매입 후 수리해 장기 렌트 형태로 운영하며 보다 부담 가능한 렌트비로 장기 테넌트를 확보하려는 움직임이 확대될 것으로 예상된다.
이러한 사업 모델은 감당 가능한 렌트 주택 확보를 추진하는 연방정부 및 지역정부로부터 금전적·제도적 혜택을 받을 가능성도 있다. 따라서 아파트 및 단독주택 수요가 높은 지역으로의 확장 역시 이어질 전망이다.
한편 각종 스캐밍(Scamming) 활동으로 인한 부동산 소유주들의 실제 피해 규모가 지난해 약 2억7500만 달러로 집계되면서 이에 대한 주의도 요구된다. 특히 빈집이나 모기지 페이오프 완료 주택 또는 현금 구매 후 LLC 등 엔티티(Entity) 형태로 소유 중인 부동산은 정기적으로 타이틀 소유권 변동 여부를 확인할 필요가 있다. 또한 LLC 소유권자의 변경이나 이전 여부 역시 지속적으로 점검해야 한다.
아울러 타이틀 메일링 주소가 실제 거주지와 다를 경우에는 반드시 최신 주소로 업데이트해 추가 피해를 예방하는 것이 중요하다.
▶문의: (213) 663-5392
곽재혁 / 하비스트 부동산
