실제 매물 오인 방지 목적
가주 전국 처음으로 실시
원본 사진도 함께 올려야
워터마크 표시 기능 도입도
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올해부터 부동산 매물 사진을 인공지능 등을 이용해 바꿨을 경우 이를 알려야 한다.
AB723이 올해부터 시행됨에 따라 부동산 회사와 사진 촬영 업체, 질로와 레드핀 같은 사이트가 규정을 준수하기 위해 분주하게 움직이고 있다. AB723는 편집 소프트웨어나 인공지능으로 바꾼 주택 매물 사진을 올릴 때는 이 사실을 '합리적으로 눈에 띄는 방식'으로 알려야 한다고 의무화했다.
부동산 매물 사진 변경 고지 의무화는 가주가 처음이다. 위스콘신주는 AB723와 유사한 법을 통과해 내년부터 시행할 예정이다.
부동산 회사 '컴패스'가 매물로 올린 주택의 거실 사진에는 "디지털 스테이징이 적용됐다"는 고지 문구를 적혀 있다. 옆에는 거실의 원본 사진도 있다.
부동산 업계가 이 법에 민감한 것은 적용 대상이 구체적이고 폭넓기 때문이다. AB723은 가구나 내부 설비, 가전제품, 바닥, 벽, 페인트 색상은 물론 조경과 외관, 평면도, 창문 밖으로 보이는 가로등이나 전신주, 조망, 이웃 주택 등 사진 속 요소를 추가하거나 삭제, 변경하는 모든 행위를 고지 대상으로 규정한다.
고지 의무도 온라인 광고뿐 아니라 브로슈어 등 각종 홍보 자료에도 적용된다. 중개인은 또 보정한 사진과 함께 원본 사진을 올려야 한다. 사진 옆에 직접 게시할 수도 있고 QR코드나 웹사이트 링크를 통해 열람할 수 있게 해도 된다.
AB723은 사진 촬영 이후의 디지털 처리만을 규율한다. 방을 더 넓어 보이게 하려고 광각 렌즈를 사용하는 것 같은 촬영 기법은 규제 대상이 아니다. 자르기나 색 보정 같은 통상적인 이미지 편집도 고지 의무에서 제외했다.
부동산 업계에서는 오래전부터 사진을 보기 좋게 만드는 다양한 기법을 활용했다. 암실의 명암 조절부터 가상 스테이징, 빈 방에 가짜 가구와 장식을 덧입히는 방식 등은 일반적인 기법이다.
'오픈 홈스 포토그래피'의 제프 클라인 국장은 과거에는 사진 조작에 기술이 필요했지만 인공지능의 등장으로 스마트폰만 있어도 가상의 채광창이나 조망을 손쉽게 추가할 수 있게 됐다고 설명했다. 인공지능의 등장으로 실제로는 존재하지 않는 요소를 환각처럼 만들어낼 수 있다.
법안의 취지는 발의 배경에 고스란히 들어있다. 게일 펠러린 가주 하원의원은 애슐리 라바르 전 비서실장의 경험을 듣고 법안 아이디어를 얻었다. 라바르는 이사 계획을 세우고 온라인에서 본 매물을 확인하기 위해 아픈 딸과 함께 한 시간 넘게 운전했다. 그러나 실제 주방은 사진과 전혀 달랐다. 사진 속의 주방은 아름답게 꾸며져 있었지만 실제로는 레인지 후드만 남고 텅 비어 있었다.
사진이 가상으로 연출됐다는 고지는 어디에도 없었다. 실제로는 이전 소유주는 임시 주방을 사용했고 스테인리스 조리대와 냉장고, 레인지, 이동식 싱크대는 차고로 옮겨져 있었다. 라바르와 에이전트가 문제를 제기하자 셀러 측 중개인은 설비를 다시 주방으로 옮기고 사진을 추가했다. 당시의 전후 사진은 법안 분석 자료에 소비자 오인 사례에 포함됐다.
펠러린 의원은 "사진 한 장은 천 마디 말과 같다"며 청문 과정에서 수영장이 있는 것처럼 보였지만 마당엔 잡초만 무성했던 피해 사례를 여러 건 들었다고 밝혔다. 가구 크기를 실제보다 작게 합성해 방이 넓어 보이게 만든 사례도 있었다. 스테이징에서도 방에 들어가 보면 축소형 가구가 사용돼 아무도 앉을 수 없을 것 같은 사례가 있었다.
가주 부동산국은 이미 허위성 광고를 금지하는 규정이 있다. 하지만 명시적인 이미지 변경 고지 의무를 일관되게 적용한 것은 아니다. 과거에는 가상 스테이징이 이뤄진 경우 중개인 전용 비고란에서만 언급했다. 일반에 공개하는 비고에 표시하는 것은 드물었다. 가상 스테이징 사진 뒤에 원본 사진을 함께 올리는 것도 관행이었지만 법적 의무는 아니었다.
사실상 고지가 일반적인 상황인 지역도 있다. 하지만 이 법은 가주 내 모든 시장과 에이전트, 셀러에게 동일한 기준으로 적용된다.
물론 새 법이 모든 상황을 다 규정하는 것은 아니다. 조명과 선명도, 화이트밸런스, 색 보정, 각도 조정, 노출, 자르기 등 매물의 실제 모습을 바꾸지 않는 일반적인 편집은 고지 의무가 없다. 이 규정에도 의문점은 있다. 인공 석양이나 벽난로의 가짜 불꽃은 고지 의무가 명확하지 않다.
펠러린 의원은 하늘을 표현하는 방식 같은 것은 고지 대상이 아니지만 고지를 덜 하는 것보다 과하게 하는 것이 낫다고 밝혔다. 전문가들은 실제로 불이 들어오는 것을 확인한 벽난로라면 가상 불꽃을 추가하고 이를 고지하면 되지만 불이 들어오는 것을 확인하지 않았다면 피하는 것이 바람직하다고 조언한다. 또 동쪽을 향한 집에 석양을 합성하는 것처럼 사실과 맞지 않는 표현은 고지를 하더라도 문제가 될 수 있다고 지적했다.
질로와 레드핀 같은 플랫폼은 고지 문구가 제대로 표시되도록 시스템을 정비하고 있다. 샌프란시스코 부동산중개인협회는 이미지를 업로드할 때 '디지털 변경'을 선택하면 좌측 하단에 워터마크가 표시되는 기능을 추가했다.
고지 의무를 위반하면 벌금과 과태료 규정이 없기 때문에 가주 부동산국의 징계 절차에 따라 처리된다. 가주 부동산국 스티븐 러너 법무 담당 부국장은 징계는 위반의 중대성에 따라 경고부터 면허 취소까지 다양하다고 밝혔다.
안유회 객원기자
