이민 감소와 출산율 저하 등 인구 구조 변화가 앞으로 주택 수요에 큰 영향을 미친다는 분석이 나왔다.
주택 시장의 수요가 이민 정책 변화와 인구 구조 변화에 크게 영향을 받고 있는 것으로 나타났다.
어바인에 본사를 둔 주택시장 조사기관 존번스 리서치 앤 컨설팅은 최근 보고서에서 인구 변화가 주택 시장에 느리지만 강력한 영향을 미치는 요인이라고 평가했다.
이 회사의 에릭 피니건 인구통계 연구담당 부사장은 가장 큰 변화 요인으로 이민 정책을 꼽았다. 도널드 트럼프 대통령이 대대적인 이민 정책 개편을 단행하면서 이민 유입은 최근 수십 년 사이 최저 수준으로 떨어질 전망이다. 피니건 부사장은 "지난해 이민 유입이 75% 감소할 것으로 예상했지만 실제 감소 폭은 82%에 달했다"며 "이는 40여 년 만에 가장 낮은 수준"이라고 설명했다. 올해는 이보다 더 낮아질 가능성이 있다.
이민 감소는 주택 시장 전반에 영향을 미치고 있다. 특히 신규 가구 형성이 줄어들면서 아파트 수요에 직접적인 타격을 주고 있다. 렌트 계약과 입주율이 모두 하락 압력을 받고 있으며 저가 렌트 시장일수록 충격이 더 크게 나타나고 있다. 지역별로 차이는 있지만 전국적으로 조사 대상 개발업자와 투자자의 약 40%가 영향을 체감했다고 응답했다.
단독주택 임대 시장에서는 영향이 상대적으로 적었다. 약 28%가 부정적 영향을 언급했지만 대부분 무난한 수준이었으며 심각한 타격을 보고한 경우는 많지 않은 것으로 나타났다.
경제 상황도 주택 시장에 중요한 변수로 작용하고 있다. 이 회사의 메건 셜록 소비자 연구 매니저는 낮은 소비자 신뢰가 주택 시장을 제약하는 핵심 요인의 하나라고 분석했다. 셜록 매니저에 따르면 소비자의 거의 절반이 지금은 주택을 구매하기에 좋은 시기가 아니라고 답했으며 좋은 시기라고 보는 비율보다 두 배 이상 많았다.
이러한 상황은 렌트 시장에는 긍정적으로 작용할 수 있다. 경기 불확실성이 커질수록 주택 구매를 미루는 수요가 늘어나면서 렌트 시장의 수요는 상대적으로 안정적으로 유지되는 경향이 있다.
사회 변화도 주택 수요에 영향을 주고 있다. 젊은 층이 부모와 함께 사는 기간이 길어지고 있는 것이 대표적이다. 25세에서 34세 사이의 4명 중 1명은 독립을 미루고 부모나 룸메이트와 함께 거주하고 있는 것으로 나타났다. 이혼율 감소도 신규 주택 수요 감소에 적지 않은 영향을 주고 있다.
지역 간 인구 이동은 중요한 변수로 꼽힌다. 이민 감소와 출산율 저하, 고령화가 동시에 진행되면서 앞으로 대부분의 대도시에서 국내 순이동이 인구 증가와 주택 수요를 이끄는 핵심 요인이 될 것으로 분석됐다. 선벨트는 여전히 주요 인구 유입 지역이지만 과거에 비해 이동 규모는 다소 줄었다. 대신 주택 가격이 상대적으로 저렴한 중서부 지역으로 이동이 점차 증가하고 있다. 피니건 부사장은 "젊은 가족들이 생활비가 비싼 해안 지역과 북동부를 떠나 텍사스 등 남부 지역으로 이동하는 흐름이 이어지고 있다"고 설명했다.
안유회 객원기자
