최근 몇 년 새 2배 이상 증가
밀레니엄 세대보다 2배 많아
렌트 주고 작은 집으로 이사도
양도소득세 때문에 빈방이 있어도 집을 팔지 못하는 고령층이 적지 않다.
연방 양도소득세는 집을 팔았을 때 발생하는 이익에 부과한다. 부부 공동 신고는 50만 달러, 개인 신고는 25만 달러까지 면세되지만 그 이상의 이익은 소득 수준에 따라 최대 20%의 세율이 적용된다. 여기에 주가 부과하는 세금이 추가될 수도 있다.
전국부동산중개인협회(NAR)와 코어로직 자료에 따르면 집값 급등으로 양도소득세를 내야 하는 주택 판매 비중은 최근 몇 년 새 2배 이상 증가했다. NAR의 2025년 보고서는 주택 소유자의 약 34%가 지금 집을 팔 경우 개인 한도인 25만 달러를 넘길 수 있다고 분석했다. 10%는 부부 한도인 50만 달러를 초과할 수 있다. 이는 2003년 1.3%, 2019년 3%였던 것과 비교하면 폭발적으로 증가한 수치다. NAR 보고서는 1997년 제도가 도입될 때 기준액을 물가 상승에 맞춰 조정한다면 개인 면제 한도 25만 달러는 2024년에 약 49만6000달러 수준이 됐을 것이라고 지적했다.
양도소득세가 부담스러운 고령층은 집을 평생 보유하는 방법을 택한다. 부모가 사망하면 자녀들은 상속 기준가액 상향 규정 덕분에 부모가 보유한 기간 동안 오른 집값에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다. 상속 재산이 부부 합산3000만 달러 이상이 되지 않는 한 연방 상속세도 내지 않는다.
이러한 세제 구조는 고령층이 평생 집을 보유하도록 하는 효과를 낳게 돼 젊은 세대가 더 큰 집을 구하기 어렵게 만든다. 레드핀 자료에 따르면 2022년 기준, 자녀가 떠난 베이비붐 세대가 보유한 3베드룸 이상 주택은 자녀가 있는 밀레니엄 세대가 보유한 같은 규모의 주택보다 2배나 많았다. 어번연구소의 짐 패럿 연구원은 사람들이 실제로 필요한 집과 현재 살고 있는 집이 맞지 않는 거대한 불일치가 시장 전반에 연쇄적인 왜곡 현상을 일으킨다고 지적한다. 빈집에 사는 고령층의 합리적인 선택이 시장 전체에는 불합리한 영향을 미치는 셈이다.
이 때문에 의회에서는 세재 개혁 논의가 초당적 지지를 받고 있다. 가주가 지역구인 지미 퍼네타 연방하원의원은 개인 면제 한도를 50만 달러, 부부는 100만 달러로 2배 인상하고 물가 연동을 적용하는 법안을 발의했다.
양도소득세 부담을 낮추는 방법은 상대적으로 부유층에 크게 영향을 주는 구조여서 조세 감면이 역진적이라는 비판도 있다. 그럼에도 일부 진보 진영에서는 주택 시장의 고질적인 문제를 줄이기 위해 제한적으로 개혁에 찬성한다는 입장이다. 패럿 연구원은 65세 이상이거나 10년 이상 거주한 집주인에 한해 면제 한도를 2배로 올리고 물가에 연동하는 개혁안을 제안한다.
반면 일부 조세 전문가들은 부유층에 또 다른 감세 혜택을 주는 것이 시기적으로나 정책적으로 적절하지 않다고 본다. 연방 부채가 급증하고 있고 부유층은 이미 트럼프 행정부 시기 도입된 여러 감세 혜택을 누리고 있기 때문이다.
뉴욕대의 다니엘 헤멜 법대 교수는 "국가 부채 상황을 고려하면 양도소득세 감면 논의에서 지금이 최악의 시점"이라고 비판했다. 헤멜 교수는 양도소득세를 조정한다고 해서 시장 공급이 크게 늘어 집값이 낮아질 것이라는 주장에도 회의적이다. 그는 "세금이 주택 판매 시점을 늦추더라도 결국 사람들은 사망하고 그때 자녀가 집을 매물로 내놓게 된다"고 말했다. 헤멜 교수는 "세금 때문에 집이 빨리 안 나오는 경우도 있고 반대로 세금 때문에 나중에야 시장에 나오는 경우도 있다"고 주장한다.
양도소득세를 피하면서 다운사이징을 하려는 고령층은 렌트로 돌리려 한다. 주마다 부부 소유 재산에 대한 제도가 다를 수 있지만 배우자가 사망하면 남은 배우자는 일반적으로 양도소득세 계산에서 일정 부분 상속 기준가액 상향 혜택을 받는다. 배우자 사망으로 주택 유지가 현실적으로 어렵게 되면 작은 집으로 이사한 뒤 원래 집은 관리 회사에 맡겨 렌트 수입을 받다가 자녀에게 물려주는 것이다. 살던 집의 작은 방에서 살고 나머지는 렌트를 주는 방법을 택하는 이들도 있다.
안유회 객원기자
