[세금 미루며 할 수 있는 자산 재설계 세 가지 툴]
1031, 팔고 다시 사는 사람을 위한 구조
델라웨어 DST, 팔고 쉬고 싶은 사람에 유리
DST는 팔고 자산 계속 재투자 할 경우 필요
자산을 매각하면 세금이 발생한다. 이건 누구도 피할 수 없는 기본 원리다. 다만 세금을 ‘지금 내느냐, 나중에 내느냐’는 별개의 문제다. 많은 고액자산가와 사업주, 투자자들은 단순히 절세를 위한 것이 아니라 세금 납부 시점을 지연시켜 그 기간 동안 세전(pre-tax) 자금으로 복리 성장을 이어가기 위한 세금 유예 구조를 활용한다. 이 목적을 위해 가장 많이 거론되는 세 가지 구조가 있다. ‘1031 Exchange’, ‘Delaware Statutory Trust (DST)’, ‘Deferred Sales Trust (DST)’ 등이다. 이 셋은 이름이 비슷하지만 작동 원리와 적용 범위는 서로 다르다. 똑같이 세금을 미루지만 세금을 미루는 방식이 다르다고 할 수 있다.
▶1031 Exchange
같은 종류의 자산 간 교환으로 세금을 연기하는 방법이다. 1031 Exchange(교환)은 가장 오래되고 명확한 세금 유예 수단이다. 이 방법의 장점은 단순하고 세법상 명확히 허용된 구조라는 점이다.
즉시 자본이득세(capital gains tax)가 유예되고 실물 부동산 투자자에게 가장 익숙한 방식이기도 하다. 제약이 되는 부분도 있다. 우선 반드시 소위 말하는 같은 종류의 부동산으로 교체해야 한다. 그리고 45일 식별, 180일 클로징이라는 엄격한 시간제한이 있다.
즉, 1031은 세금 유예는 완벽하지만 운용 유연성이 극도로 제한된 방식이라고 할 수 있다. ‘팔면 바로 다시 사야 한다’는 강박 같은 규칙이 항상 뒤따른다.
▶Delaware Statutory Trust
1031의 틀 안에서 작동하는 수동형 부동산 구조라고 할 수 있다. Delaware Statutory Trust(이하 ‘DST-Delaware’)는 1031 교환이 진화한 형태로 IRS가 2004년에 공식적으로 승인한 구조다. 투자자는 직접 부동산을 사는 대신 DST가 보유한 부동산의 ‘지분(beneficial interest)’을 구매한다.
즉, 1031 교환으로 얻은 자금이 DST-Delaware에 들어가고 DST가 대신 부동산을 소유, 운용하는 것이다. 투자자는 임대수익을 배분받고 나중에 매각 시점에 세금을 인식한다.
장점은 직접 부동산을 관리할 필요가 없다는 점을 들 수 있다. 완전히 수동형 투자인 셈이다. 하지만 여전히 1031 교환으로 인정된다. 결과적으로 세금 유예를 유지할 수 있다.
부동산이 여러 명의 투자자에게 분할되어 접근성이 높고 개인이 소유하기 어려운 주상복합 아파트나 물류센터 등 대형 자산에 참여를 가능하게 해준다.
반면 여전히 1031 규칙(45일/180일)을 따라야 한다는 것과 중도 매각이 어렵다는 점 등 유동성에 제약이 있는 경우가 많다. DST-Delaware는 실질적으로 ‘부동산 펀드’로 볼 수 있어 내부 수익률이나 부동산 매각 타이밍 등을 스스로 결정할 수 없다는 단점이 있다.
결국 DST-Delaware는 1031 교환의 ‘자동 운전 버전(auto-pilot)’ 이라고 이해하면 쉽다. 직접 부동산을 사고파는 피로를 덜고 싶을 때 전문 부동산 매니저가 운영하는 DST 구조에 참여하면서 같은 세금 유예 효과를 누리면서도 수동적 수익을 얻을 수 있다.
▶Deferred Sales Trust
팔았지만 아직 돈을 안 받은 것으로 본다는 컨셉에 기초한 것이 이 방법이다. Deferred Sales Trust(이하 ‘DST-Deferred’)는 1031처럼 특정 자산으로 교체하지 않아도 세금 유예가 가능한 구조다.
법적 근거는 세법상 매각대금의 분할 상환에 관한 규정이다. 어떤 자산에 대한 매각대금을 나누어 받을 경우 나누어 받은 만큼만 그 해에 세금을 낸다는 규정에 있다.
여기서 DST는 ‘중간 신탁(intermediary trust)’ 역할을 한다. 매도자는 부동산, 사업, 주식, 크립토, 어떤 자산이든 DST에 판매하고 DST는 매도자에게 ‘Promissory Note(약속어음)’를 발행한다. 이후 DST가 자산을 제3자에게 팔고 매도자는 DST로부터 Note 지급 일정에 따라 대금을 분할 상환받고 그때마다 세금을 분할 인식하는 방식이다.
가장 눈에 띠는 장점은 부동산 외 사업체, 주식, 크립토, 예술품 등 다양한 자산군에 적용이 가능하다는 것이다. 재투자 대상도 그만큼 다양하다.
결과적으로 세금 유예와 함께 재투자 유연성, 그리고 자산보호 효과도 갖게 된다. 트러스트 내부에서 세전 상태를 유지하며 자산운용을 통해 복리 증식이 가능하다는 점 역시 상당한 매력을 갖는다. 이런 자산운용을 통해 은퇴소득·상속·보험 전략으로 확장 가능하다.
단점은 IRS가 직접 관리하는 1031에 비해 법리 기반 구조가 정확히 만들어져야 한다는 점이다. 당연히 세무전문 변호사, 회계사, 트러스트 관리인 등 전문가들의 도움이 필요하다.
매각대금을 분할 인식한다는 점에서 이자소득과 분할과세 구조가 복잡할 수 있다. 또한 사망시 후대에게 재산이 상속될 때 받게 되는 ‘Step-up’ 혜택이 사라지기 때문에 이 부분에 대한 고려도 함께 되어야 한다.
DST-Deferred는 굳이 보자면 ‘부동산에 한정되지 않은 1031의 개방형 버전’이라고 이해할 수도 있겠다. 자산을 팔고도 세금을 유예한 후 대신 세전 자금으로 재투자하며 복리 혜택을 활용해 자산을 계속 증식한 후 원하는 시점에 인출할 수 있게 하는 구조다.
▶핵심은 ‘세금이 아니라 유연성’
세 가지 구조는 모두 세금 유예 효과를 제공한다. 이들 방법들이 상호 갖는 진짜 차이는 내가 원하는 자산 운용 방법과 유관하다. 결론적으로 보자면 1031은 세금 유예를 위해 즉시 재투자를 강제한다.
Delaware DST는 부동산은 유지하지만 직접 관리에서 해방된다. Deferred Sales Trust는 자산 종류의 제약 없이 세전 복리 운용의 자유를 준다.
요컨대 1031은 ‘세금 유예를 위한 구조’, DST-Delaware는 ‘세금 유예 와 부동산 관리 간소화 구조’, DST-Deferred는 ‘세금 유예와 재투자 및 운용 유연성 구조’라고 정리할 수 있을 것이다.
그리고 어떤 필요에서 의해 어떤 방법을 선택하든 결국은 설계가 중요하다. 세금 유예 구조는 세금을 피하는 방법이 아니다. 모든 유예는 결국 과세를 나중으로 미루는 것에 불과하다. 하지만 그 ‘나중’까지 세금을 미루고 얻는 혜택의 내용은 설계에 따라 달라질 수 있다. 세전 복리 성장으로 자산이 두 배, 세 배가 될 수도 있고 상속시 자본이득세가 없어질 수도 있다.
중요한 건 ‘세금을 언제 내느냐보다 세금이 미뤄진 동안 자산이 어떤 목적을 위해 얼마나 일하게 만드느냐’일 것이다.
켄 최 아피스 자산관리 대표
