주민발의안 19 활용 방법
새 집 가격 같거나 낮아야
더 비싸면 차액만큼 추가
평생 3번까지 이용 가능
자녀에게 물려줄 수 있어
가주에서 새로 주택을 구입하면 기존 주택의 낮은 과세 기준가를 새집에 적용할 수 있기 때문이다. 55세 이상은 이 혜택을 평생 최대 세 번 이용할 수 있다.
가주에서는 같은 소유주가 주택을 계속 보유하는 동안 재산세 산정에 사용되는 평가액은 연간 상승 폭이 제한된다. 이 때문에 오래전에 집을 산 사람은 집값이 많이 올랐더라도 과거 구매 가격을 토대로 한 낮은 평가액을 기준으로 재산세를 낸다. 집을 30~40년 동안 보유했다면 평가액과 시장가격 사이에 엄청난 차이가 생길 수 있다.
이 때문에 오랫동안 한 집에서 살아온 고령층은 재산세가 크게 오를 것을 걱정해 이사를 꺼리는 경우가 많았다. 살던 집을 팔면 오랫동안 유지해 온 낮은 과세 기준은 사라지고 새로 산 주택의 높은 가격을 기준으로 재산세를 내야 했기 때문이다.
주민발의안 19는 이런 우려를 없앴다. 이 법으로 55세 이상 주택 소유자와 중증 장애인, 산불 등 공식 재난 피해자는 현재 거주지의 평가액을 새로 구매하는 거주지로 이전할 수 있게 됐다. '기준연도 가치 이전'이라고 부르는 이 제도는 기존 주택의 재산세를 결정하는 기준이 되는 낮은 평가액을 새집으로 가져가는 제도다.
새 주택은 가주 어디든 상관없다. 과거에는 같은 카운티나 이 제도를 상호 인정하는 카운티로 지역을 제한했지만 주민발의안 19로 적용 지역을 가주 전역으로 확대했다.
여기서 가장 중요한 조건은 매각하는 주택과 새로 구입하는 주택이 모두 주 거주지(principal residence)여야 한다는 것이다. 투자용 주택이나 별장은 적용 대상이 아니다.
주민발의안 19의 혜택에서 특히 주의할 부분이 있다. 새로 구매한 집의 가치가 기존 주택과 같거나 그보다 낮은 경우에만 기존의 과세 기준가를 그대로 가져갈 수 있다. 새로 구매하는 주택의 시장가치가 매각한 주택보다 높을 때는 일반적으로 두 주택의 가치 차액만큼 새 주택의 과세 평가액이 올라간다.
예를 들어 기존 주택의 재산세 평가액이 9만 달러였는데 40만 달러에 매각했다고 하자. 이후 70만 달러짜리 주택을 구입했다면 새집의 평가액은 9만 달러로 유지되지 않는다. 기존 평가액 9만 달러에 새집과 기존 집의 가치 차이인 30만 달러가 추가돼 새로운 과세 평가액은 39만 달러가 된다. 새집의 70만 달러 전체가 평가되는 것보다는 상당한 재산세 절감 효과를 얻을 수 있지만 이전처럼 9만 달러의 평가액만 적용받는 것은 아니다.
이 혜택을 이용하려면 기존의 주 거주지를 매각한 날짜를 기준으로 2년 이내에 새로 주택을 구매하거나 지어야 한다. 순서는 반대여도 된다. 새집을 먼저 구입한 뒤 기존 집을 매각하는 것도 가능하다. 이때도 2년 이내라는 요건은 충족해야 한다.
주의할 점은 이 혜택은 자동으로 적용되지 않는다는 것이다. 자격이 되더라도 카운티 재산평가관에게 신청하지 않으면 새 주택에 대해서 일반적인 재산세 평가가 적용될 수 있다.
혜택을 받으려면 우선 새 =집으로 이사한 뒤 주 거주지로 설정해야 한다. 일반적으로 주택 소유자 면세 신청 등이 주 거주지임을 입증하는 자료가 될 수 있다. 주택 소유자 면세는 소유한 집을 주 거주지로 사용하는 사람에게 재산세 과세표준을 조금 낮춰주는 제도다.
그다음 새 주택이 위치한 카운티의 재산평가관에게 기준연도 가치 이전을 신청해야 한다. 서류양식은 나이를 근거로 신청할 때는 BOE-19-B를, 장애를 근거로 할 때는 BOE-19-D를, 재난 피해와 관련해서는 BOE-19-V를 사용한다.
주민발의안 19는 자녀나 손자녀에게 주택을 물려줄 때 기존의 낮은 재산세 평가액을 승계할 수 있는 범위를 크게 축소했다. 과거 주민발의안 58은 부모의 주 거주지를 자녀에게 이전할 경우 주택 가치에 관계없이 재평가 예외를 신청할 수 있었다. 또 자녀가 부모에게 물려받은 집에 들어가 살지 않아도 됐다. 주민발의안 19 규정에 따르면 낮은 재산세 평가 혜택을 받으려면 대상인 집이 과거엔 부모의 주 거주지였고 현재는 자녀의 주 거주지여야 한다. 자녀는 원칙적으로 소유권 이전일로부터 1년 이내에 해당 주택을 주 거주지로 설정하고 주택 소유자 면세나 장애 재향군인 면세를 신청해야 한다.
부모의 평가액을 승계할 수 있는 시장가치의 한도인 가치 한도도 잘 따져야 한다. 현재 규정에 따르면 부모의 재산세 과세 기준액인 '조정 기준연도 평가액'에 정부의 허용액을 더한 금액과 상속 당시 주택의 시장가치를 비교한다. 허용액은 주택가격 지수에 따라 주기적으로 조정되는데 내년 2월 15일까지 적용되는 허용액은 104만4586달러다.
예를 들어 부모 집의 현재 기준연도 평가액이 30만 달러라면 30만 달러 + 정부 허용액 104만4586달러인 134만4586달러가 기준선이 된다.
상속 당시 집의 시장가치가 100만 달러라면 이 기준선보다 낮기 때문에 자녀가 조건을 충족하고 이 집을 주 거주지로 사용한다면 부모에게 적용되던 30만 달러 평가액을 그대로 유지할 수 있다. 100만 달러 집이지만 30만 달러를 기준으로 재산세를 내는 것이다. 하지만 집의 시장가치가 180만 달러라면 여기서 기준선인 134만4586달러를 뺀 45만5414달러가 초과액이 된다. 부모의 기존 평가액인 30만 달러에 초과액 45만5414달러를 더한 75만5414달러가 자녀의 새로운 과세 평가액이 된다. 그래도 180만 달러 전체가 평가액이 되는 것보다는 훨씬 유리하다.
이 혜택은 가주의 재산세 제도이기 때문에 다른 주로 이전하면 적용을 받지 못한다.
연방 세법도 따로 고려해야 한다. 연방 세법에서는 일정 요건을 충족할 경우 주 거주지 매각 차익 가운데 싱글은 25만 달러까지, 부부 공동 신고자는 50만 달러까지 과세에서 제외할 수 있다. 수십 년 동안 보유해 가격이 크게 오른 가주 주택이라면 매각 차익이 이 한도를 훨씬 넘어설 수도 있다. 따라서 장기 보유 주택을 매각하려면 새집의 재산세가 얼마나 되는지만 볼 것이 아니라 주택 매각에 따른 양도소득세까지 함께 계산하는 것이 중요하다.
안유회 객원기자
